Hypotéka v době vysokých úrokových sazeb

Úvod do současné situace na hypotečním trhu

Hypoteční trh v České republice prošel v posledních letech výraznými změnami. Po období rekordně nízkých úrokových sazeb jsme se dostali do fáze, kdy Česká národní banka (ČNB) zvýšila základní úrokové sazby v reakci na rostoucí inflaci. Tato změna se promítla do hypotečních úvěrů, jejichž sazby výrazně vzrostly.

V tomto článku se podíváme na to, jak se současná situace promítá do dostupnosti hypotečních úvěrů, jaké strategie můžete využít při žádosti o hypotéku v tomto období a jak optimalizovat své finance, abyste získali co nejlepší podmínky.

Vývoj úrokových sazeb v České republice

Od roku 2021 jsme na českém trhu zaznamenali výrazný nárůst úrokových sazeb. V době psaní tohoto článku (září 2023) se průměrné úrokové sazby u hypotečních úvěrů pohybují kolem 5–6 %, zatímco ještě na začátku roku 2021 bylo možné získat hypotéku s úrokovou sazbou pod 2 %.

Tento nárůst má několik důvodů:

• Zvýšení základních úrokových sazeb ČNB v reakci na rostoucí inflaci
• Globální ekonomické tlaky, včetně napětí v dodavatelských řetězcích
• Zvýšená poptávka po nemovitostech, která tlačí ceny nahoru
• Zvýšené náklady bank na získávání prostředků pro poskytování úvěrů

Dopad na dostupnost bydlení

Kombinace vyšších úrokových sazeb a rostoucích cen nemovitostí výrazně ovlivnila dostupnost bydlení v České republice. Podívejme se na konkrétní příklad:

Tento příklad ilustruje, jak významný dopad mohou mít vyšší úrokové sazby na celkovou finanční zátěž spojenou s hypotékou.

Strategie pro získání hypotéky v období vysokých sazeb

1. Zlepšete svůj úvěrový profil

Banky v současné době zpřísnily kritéria pro poskytování hypoték. Proto je důležité, abyste se prezentovali jako co nejlepší žadatel:

• Stabilní příjem: Doložte stabilní příjem za delší období, ideálně ze zaměstnání na dobu neurčitou nebo z dlouhodobě úspěšného podnikání.
• Minimalizujte stávající dluhy: Před žádostí o hypotéku se snažte splatit nebo alespoň snížit své stávající úvěry, kontokorenty a kreditní karty.
• Udržujte dobrou úvěrovou historii: Vyvarujte se opožděných plateb a překročení úvěrových limitů.
• Shromážděte větší vlastní prostředky: Čím vyšší je váš vlastní podíl na financování, tím nižší úrokovou sazbu můžete očekávat.

2. Zvažte různé typy fixací

Volba délky fixace úrokové sazby je v současném prostředí klíčová:

• Kratší fixace (1-3 roky): Pokud očekáváte pokles sazeb v blízké budoucnosti, může být výhodná kratší fixace. Ta vám umožní refinancovat úvěr za výhodnějších podmínek dříve.
• Delší fixace (5-10 let): Zajistí vám stabilitu měsíčních splátek na delší období, ale pravděpodobně za cenu vyšší úrokové sazby.
• Hybridní řešení: Někteří poskytovatelé hypoték nabízejí možnost rozdělit úvěr na části s různými délkami fixace, což může být zajímavý kompromis.

3. Prozkoumejte alternativní možnosti financování

V době vysokých úrokových sazeb může být výhodné zvážit i jiné způsoby financování:

• Kombinace hypotéky a úvěru ze stavebního spoření: Stavební spoření může nabízet výhodnější úrokové sazby pro část financování.
• Zapojení rodiny: Mezigenerační půjčky nebo darování části prostředků na koupi nemovitosti.
• Družstevní bydlení: Alternativa k vlastnickému bydlení, která často vyžaduje nižší počáteční investici.
• Nájemní bydlení s opcí na pozdější koupi: Některé projekty nabízejí možnost nejdříve nemovitost pronajmout s opcí na pozdější odkup.

"V současné době je důležitější než kdy jindy důkladně porovnat nabídky různých bank a využít služeb nezávislého hypotečního poradce."

4. Porovnejte nabídky více bank

Rozdíly mezi nabídkami jednotlivých bank mohou být v současné době výraznější než v minulosti:

• Využijte služeb nezávislého hypotečního poradce, který má přehled o aktuálních nabídkách různých bank
• Porovnávejte nejen úrokové sazby, ale i další parametry – poplatky za zpracování úvěru, možnosti mimořádných splátek, podmínky při refinancování
• Zvažte i menší banky a specializované hypoteční instituce, které mohou nabízet konkurenceschopnější podmínky

5. Timing žádosti o hypotéku

Správné načasování může hrát roli:

• Sledujte vývoj základních úrokových sazeb ČNB a ekonomické prognózy
• Buďte připraveni reagovat na speciální akční nabídky bank, které se často objevují na jaře a na podzim
• Zvažte rezervaci úrokové sazby, pokud očekáváte její další růst

Konkrétní tipy pro zvládnutí vyšší finanční zátěže

Optimalizace délky splácení

Delší doba splácení snižuje měsíční splátky, ale zvyšuje celkovou zaplacenou částku. Zvažte, co je pro vás prioritou:

• Průměrná délka hypotéky v ČR je 25-30 let
• Kratší doba splácení znamená vyšší měsíční splátky, ale nižší celkové náklady
• Zvažte možnost začít s delší dobou splácení a později, až se vaše finanční situace zlepší, hypotéku částečně předčasně splatit

Využití státní podpory a daňových výhod

Nezapomeňte na dostupné daňové úlevy a případné státní programy:

• Odečet zaplacených úroků z hypotéky od základu daně z příjmu (aktuálně až do výše 150 000 Kč ročně)
• Státní programy podpory bydlení, pokud jsou aktuálně dostupné
• Zvláštní programy pro mladé rodiny nebo energeticky úsporné bydlení

Příprava na budoucí refinancování

Plánujte dopředu na období po skončení fixace:

• Udržujte si dobrou platební morálku po celou dobu splácení
• Sledujte vývoj ceny vaší nemovitosti – zvýšení její hodnoty může zlepšit váš LTV poměr (loan-to-value, poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti)
• Začněte se poohlížet po možnostech refinancování alespoň 6 měsíců před koncem fixačního období
• Zvažte možnost mimořádné splátky před refinancováním, pokud máte volné prostředky

Závěr: Je nyní vhodná doba na hypotéku?

Odpověď na tuto otázku není jednoznačná a závisí na vaší individuální situaci. Zvažte následující faktory:

• Potřeba bydlení: Pokud akutně potřebujete vlastní bydlení a máte prostředky na splácení, může být rozumné pokračovat s plány i přes vyšší sazby
• Investiční hledisko: Pokud zvažujete nemovitost jako investici, pečlivě kalkulujte návratnost při současných sazbách
• Osobní finanční situace: Vyšší úrokové sazby znamenají vyšší finanční zátěž – jste na ni připraveni?
• Dlouhodobý výhled: Ceny nemovitostí a úrokové sazby se budou nadále vyvíjet – nikdo přesně neví jakým směrem

V každém případě je důležité přistupovat k rozhodnutí o hypotéce s chladnou hlavou, důkladnou analýzou a ideálně s pomocí nezávislého odborníka, který vám pomůže zhodnotit všechny aspekty vaší konkrétní situace.